PERSPECTIVAS DAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS EM ÉPOCA DE PANDEMIA – COVID- 19 – IMPACTOS LEGISLATIVOS – BBR Advocacia

PERSPECTIVAS DAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS EM ÉPOCA DE PANDEMIA – COVID- 19 – IMPACTOS LEGISLATIVOS

BARBOSA, Nayara Deboni S.; ROMERO JÚNIOR, Ronaldo E.; BBR Advocacia.

RESUMO
Trata-se de estudo feito pela Braga, Bicalho e Romero Advocacia, sobre os possíveis impactos jurídicos decorrentes da crise de contenção ao COVID-19 sobre as relações locatícias.
O presente artigo visa orientar colegas advogados e locadores de imóveis a adotarem as melhores medidas, disponíveis até a presente data sobre a matéria locatícia, de modo a preservarem seus interesses imobiliários e financeiros durante a atual crise instaurada em nosso país, e enquanto perdurar o estado de emergência vivido. Foram analisadas soluções alternativas a orientar proprietários de imóveis alugados deterem condições de negociar com inquilinos, evitando assim, eventuais lides onerosas judiciais. Destacamos que o material utilizado para elaboração deste artigo foram os principais projetos de Leis de âmbito Municipal e Federal ainda trâmite, além do Código Civil Pátrio e jurisprudências sobre o assunto, não representa parecer conclusivo, tendo em vista a instabilidade da medida adotada.

1. INTRODUÇÃO

A pandemia causada pelo COVID-19, doença provocada pelo novo Coronavírus, levou as autoridades Executivas em âmbito Nacional, Estadual e Municipal adotarem medidas de mitigação e contenção do vírus.
Referida medida de mitigação representa maneira eficiente de evitar o rápido contágio da doença, para isso instaurou-se o isolamento social como medida de prevenção, neste sentido, nosso município editou o decreto nº 1.524, DE 19 DE MARÇO DE 2020.

O decreto ainda determinou suspensão de diversas atividades comerciais no Munícipio de Contagem/MG, por tempo indeterminado, exceto serviços indispensáveis à população, evitando a circulação de pessoas, de acordo com as orientações da OMS – Organização Mundial da Saúde.

2. TEORIA DA IMPREVISÃO NO DIREITO CIVIL BRASILEIRO – CÓDIGO CIVIL/2002 – UTILIZAÇÃO EM ÉPOCA DE PANDEMIA

Muitos profissionais autônomos e pequenas empresas tiveram sua única fonte de renda comprometida, além do risco de desemprego e suspensão de salários que assolam empregados em regime CLT, há aumento do risco de inadimplemento das obrigações, inclusive locatícias. Diante deste cenário fático, vivido pelos locadores e locatários em todo Brasil, os estudiosos do Direito Civil vislumbram no presente momento, dentre outras alternativas, o uso da chamada “teoria da imprevisão” contida no art. 393 do C.C/02, pelos locatários.

Com isto, o inquilino, poderá, eventualmente, valer-se da disposição legal acima para justificar ausência de pagamento dos aluguéis, em decorrência de força maior, a pandemia de COVID-19, se eximindo assim, de arcar com os supostos prejuízos por sua mora, cabe dizer que isto só ocorrerá quando o locatário não tenha sido responsável, podendo leva-lo a revisar o contrato, ou até mesmo rescindi-lo, uma vez não mais consiga exercer suas atividades no imóvel. Sendo livre as partes formularem a medida mais adequada ao caso.

3. PROPOSIÇÕES LEGAIS DE URGÊNCIA – EM TRÂMITE – POSSÍVEIS RESOLUÇÕES AOS IMPASSES SURGIDOS NAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS

A Assembleia Legislativa de Minas Gerais tramita Projeto de Lei (PL) nº 1.744/2020, que prevê possibilidade de os locatários de imóveis comerciais de Minas Gerais receberem abatimento proporcional de valores de Locação sobre os dias em que interromperam ou suspenderam suas atividades, em cumprimento às medidas adotadas pelo Poder Público, o Projeto ainda não foi aprovado, aguarda-se criação de Comissão temporária pela MESA, para aprovação.

A Deputada Maria do Rosário propôs também Projeto de Lei, de nº 1090/2020 que sugere alterações na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), dispõe proposições que impediriam que, declarado estado de emergência ou calamidade pública, o despejo do inquilino inadimplente daquele período.

Contudo, neste Projeto, o imóvel precisa ser utilizado para moradia própria do inquilino, ou outra pessoa que este tenha responsabilidade de sustentar, além do imóvel não residencial desde que utilize o locatário para subsistência. Dispõe que os aluguéis referentes ao período de calamidade, podem ser pagos em até 01 ano cessado o estado de emergência, sendo reajustado de acordo com índice mais favorável ao inquilino, ainda que haja cláusula contratual contrária, sendo essa considerada nula.

4. PROJETOS DE LEI EM ÂMBITO FEDERAL – SOBRE AS RELAÇÕES JURÍDICAS PRIVADAS – LOCAÇÕES – NÃO NEGATIVAÇÃO DO NOME – COVID-19

Outro Projeto de Lei relevante foi proposto pelo Antônio Anastásia, nº 1.179/2020, que propõe algumas alterações provisórias na temática dos aluguéis, dentre eles, não será concedida liminar para desocupação de imóvel urbano em ações de despejo, nos casos que, houver descumprimento do mútuo acordo, celebrado por escrito, assinado pelas partes e duas testemunhas, que tenha sido ajustado o prazo mínimo de 06 meses para desocupação, da data assinatura; pela extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o emprego.

Não ocorrerá despejo, de acordo com o PL nº 1.179/2020, neste período nem ao término do prazo da locação para temporada; morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação; a permanência de sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário; falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, ainda que estando o contrato desprovido de qualquer das garantias, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Os óbices acima, aplicam-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20/03/2020. Importa dizer que será assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses de ajuste verbal ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos; for para uso próprio ou cônjuge/companheiro, ainda para uso residencial de ascendente ou descendente que não possua, assim como seu cônjuge ou companheiro, imóvel residencial próprio.

Há ainda importante Projeto de Lei sob nº 675/2020, em trâmite, proposto pelo Deputado Denis Bezerra, que dentre outras medidas, sugere que não haja inserção no banco de dados de proteção de créditos, de informações de inadimplemento de pessoas físicas ou jurídicas, para formação de negativação enquanto perdurar a crise da COVID-19, modificando substancialmente e transitoriamente a Lei 12.414/14.

Os Projetos Legislativos acima citados, até a data de elaboração do presente estudo, não foram aprovados, o segundo encontra-se para deliberação na Câmara dos Deputados, para chegar a se tornar Lei, precisa também da aprovação do Senado, e sanção do Presidente da República, enquanto o último aprovado pelo Senado encontra-se aguardando apreciação na Câmara dos Deputados.

Não existem até o presente momento, decisões judiciais acerca do assunto, tendo em vista se tratar de situação inédita em nosso ordenamento jurídico.

CONCLUSÃO

Por todo o pesquisado por esta equipe e exposto, as considerações finais são no sentido de que o melhor caminho, ao menos neste momento a ser seguido, é o comum acordo entre inquilino e locador, valendo-se as partes do bom-senso, a fim de evitar problemas judiciais futuros e equilibrar os interesses de todos.

Futuros dissabores sofridos pelos Locadores, que sentirem-se prejudicados, poderão ser levados à apreciação da Justiça, contudo, ressaltamos que o Poder Judiciário está com os prazos processuais suspensos até 30/04/2020, de acordo com Resolução nº 313/19 do CNJ, funcionando em regime de Plantão, ou seja, deliberando apenas casos urgentes.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CONTAGEM. Decreto Nº 1.524, de 19 de março de 2020: Determina a suspensão temporária dos Alvarás de Localização e Funcionamento e autorizações emitidos para a realização de atividades com potencial de aglomeração de pessoas para enfrentamento ao Coronavírus – Covid-19. Disponível em:< http://www.contagem.mg.gov.br/?legislacao=639388>. Acesso em: 01 abr. 2020.

MINAS GERAIS (Estado). Projeto de Lei 1.744/2020: Assegura aos locatários de imóveis comerciais, no âmbito do Estado de Minas Gerais, o abatimento proporcional de valores de locação em razão da interrupção das atividades medidas de combate à COVID-19, e dá outras providências. Disponível em: < https://www.almg.gov.br/atividade_parlamentar/tramitacao_projetos/texto.html?a=2020&n=1744&t=PL>. Acesso em: 24 abr. 2020.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm >. Acesso em: 24 abr. 2020.

BRASIL. Projeto de Lei nº 1090/2020, de 26 de março de 2020: Altera a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e dispõe que o despejo. Disponível em: <https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2242151>. Acesso em 16 abril 2020.

BRASIL. Projeto de Lei nº 1.179/2020, de 30 de março de 2020: Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Disponível em: <https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306 >. Acesso em 16 abril 2020.
BRASIL. Projeto de Lei nº 675/2020, de 17 de março de 2020: Insere disposição transitória na Lei 12.414, de 09 de junho de 2011, enquanto durar a pandemia do Covid-19, e dá outras providências. Disponível em: < https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2239406 >. Acesso em 16 abril 2020.



Autor: BBR Advocacia
Site oficial da BBR advocacia.